Kdo je zavezanec in koliko plača

Zavezanec za davek je prodajalec. To piše v 5. členu Zakona o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2). Zavezanec je oseba, ki mora davek napovedati in plačati. Zakon o dogovoru med strankama ne govori: v pogodbi se lahko dogovorita, da strošek davka nosi kupec, a napoved in plačilo do FURS ostaneta prodajalčeva.

Osnova za davek je prodajna cena, ki jo napišeta v pogodbo (8. člen ZDPN-2). Stopnja je 2 odstotka (9. člen ZDPN-2). Primer: če stanovanje kupiš za 300.000 evrov, znaša davek 6.000 evrov. Ta znesek plača prodajalec iz svoje kupnine.

Če v pogodbi piše, da davek plačaš ti, je to dogovor med vama o tem, kdo nosi strošek. Zakon zavezanca ne spreminja: napoved in odgovornost do FURS ostaneta prodajalčeva (5. člen ZDPN-2). Preden podpišeš tak dogovor, izračunaj, koliko dejansko plačaš: ceno plus 2 odstotka.

Kdaj davka ni

Davka na promet nepremičnin ni, če je bil od prodaje plačan davek na dodano vrednost (DDV). To piše v 4. členu ZDPN-2. V praksi to velja pri novogradnjah, ki jih prodaja podjetje. Takrat je v ceni že DDV in prodajalec davka na promet ne napoveduje. Vprašaj prodajalca, katera od obeh možnosti velja, in zahtevaj, da to piše v pogodbi.

Kaj mora prodajalec narediti in do kdaj

  1. V 15 dneh po sklenitvi pogodbe odda napoved za odmero davka pri FURS (11. člen ZDPN-2). Napovedi priloži pogodbo. Napoved lahko odda tudi elektronsko, prek portala eDavki (FURS, Davek na promet nepremičnin).
  2. FURS izda odločbo o odmeri davka v 30 dneh po prejemu napovedi (13. člen ZDPN-2). Odločba je dokument, v katerem piše, koliko davka je treba plačati.
  3. Prodajalec plača davek v 30 dneh po tem, ko mu je odločba vročena (12. člen ZDPN-2).

Rok za napoved teče od dneva, ko sta pogodbo podpisala oba. Zamuda je prodajalčeva težava, a upočasni tudi tebe, ker se brez odmerjenega in plačanega davka postopek ne premakne naprej.

Zakaj brez plačanega davka ne prideš do lastništva

Lastnik postaneš z vpisom v zemljiško knjigo. Za vpis potrebuješ pogodbo, na kateri je prodajalčev podpis overil notar. Notar podpisa ne sme overiti, dokler mu prodajalec ne pokaže potrdila, da je davek plačan, ali dokaza, da davka ni treba odmeriti (15. člen ZDPN-2). Zato se prodajalčeva zamuda z napovedjo ali plačilom prenese nate.

Kaj to pomeni za tvoj časovni načrt

Med podpisom pogodbe in dnem, ko lahko postaneš lastnik, mine najmanj toliko časa, kolikor FURS potrebuje za odločbo in prodajalec za plačilo. Računaj z nekaj tedni. V pogodbo zapišita, do kdaj prodajalec odda napoved in kdaj ti pokaže potrdilo o plačilu. Tako veš, kdaj lahko načrtuješ overitev pri notarju, prevzem ključev in vpis v zemljiško knjigo.

Preden podpišeš, preveri še dve stvari, ki nista davčni: energetsko izkaznico stanovanja in ali je stavba na poplavnem območju.