Kdaj plačaš DDV in kdaj davek na promet nepremičnin
Prodaja stavbe ali dela stavbe (na primer stanovanja) skupaj z zemljiščem pod njo je po 44. členu Zakona o davku na dodano vrednost (ZDDV-1), 7. točka, oproščena DDV. Oprostitev ne velja v dveh primerih:
- stanovanje se proda, preden se je vanj kdo prvič vselil ali ga začel uporabljati,
- od začetka prve uporabe ali prve vselitve še nista minili dve leti.
V teh dveh primerih prodajalec obračuna DDV. To potrjuje tudi Finančna uprava (FURS) na svoji strani o nakupu in prodaji nepremičnin.
DDV obračuna davčni zavezanec. Po 5. členu ZDDV-1 je to oseba, ki samostojno opravlja katerokoli gospodarsko dejavnost. Zakon izrecno šteje za zavezanca tudi človeka, ki nekaj proda le priložnostno, vendar samo pri prodaji novega prevoznega sredstva, ne pri prodaji stavbe. Zato zasebnik, ki ne opravlja dejavnosti, samo s prodajo nove hiše ne postane zavezanec za DDV. Če od prodaje DDV ni obračunan, velja davek na promet nepremičnin.
Obeh davkov hkrati ne plačaš. 4. člen Zakona o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2) določa, da prenos lastništva, od katerega je bil obračunan DDV, ni promet nepremičnin po tem zakonu. Isto pravilo navaja FURS v opisu davka na promet nepremičnin.
Kdaj velja nižja stopnja 9,5 odstotka
Splošna stopnja DDV je 22 odstotkov. Nižja stopnja 9,5 odstotka velja za blago in storitve, naštete v Prilogi I zakona (41. člen ZDDV-1). V Prilogi I, 11. točka, so našteta stanovanja in stanovanjski objekti za trajno bivanje, če so "del socialne politike".
Kaj je "del socialne politike", določa 54. člen Pravilnika o izvajanju ZDDV-1. Stanovanje je del socialne politike, če njegova uporabna površina ne presega:
- 120 m² v večstanovanjski stavbi (bloku),
- 250 m² v enostanovanjski stavbi (hiši).
Uporabna površina je po istem členu seštevek površine bivalnih prostorov. To ni nujno ista številka kot površina, ki jo vidiš v oglasu. Vprašaj prodajalca, koliko znaša seštevek bivalnih prostorov po projektni dokumentaciji, in katero stopnjo DDV bo obračunal.
Stanovanje, ki meje preseže, ni del socialne politike. Zanj velja splošna stopnja 22 odstotkov.
Za nezazidano stavbno zemljišče nižje stopnje ni. Prodaja zemljišč je sicer oproščena DDV, stavbnih zemljišč pa ta oprostitev ne zajema (44. člen ZDDV-1, 8. točka). FURS na isti strani navaja, da se nezazidano stavbno zemljišče obdavči po splošni stopnji 22 odstotkov. To te zadeva, če kupiš parcelo, da bi na njej gradil hišo.
Koliko to znese v evrih
Primer za davčno osnovo 250.000 evrov:
| Kaj kupiš | Davek | Znesek |
|---|---|---|
| Novo stanovanje do 120 m² bivalne površine od podjetja | DDV 9,5 odstotka | 23.750 evrov |
| Novo stanovanje nad 120 m² bivalne površine od podjetja | DDV 22 odstotkov | 55.000 evrov |
| Rabljeno stanovanje ali novo od zasebnika brez DDV | davek na promet 2 odstotka | 5.000 evrov |
Stopnji DDV določa 41. člen ZDDV-1, stopnjo davka na promet 9. člen ZDPN-2.
V pogodbi preveri, ali je cena napisana z DDV ali brez njega. Pri 250.000 evrih brez DDV in stopnji 9,5 odstotka plačaš 273.750 evrov.
Kdo plača in kaj moraš narediti ti
Pri DDV davek obračuna prodajalec, ki je davčni zavezanec (5. in 41. člen ZDDV-1).
Pri davku na promet nepremičnin je zavezanec prodajalec (5. člen ZDPN-2). Napoved odda v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti (11. člen ZDPN-2) in davek plača v 30 dneh po vročitvi odločbe o odmeri (12. člen ZDPN-2). Podrobneje o tem piše članek Kdo plača davek na promet nepremičnin in kdaj.
Preden podpišeš, od prodajalca zahtevaj pisni odgovor na tri vprašanja:
- Ali bo od prodaje obračunal DDV ali bo prodajalec napovedal davek na promet nepremičnin.
- Kakšna je uporabna površina stanovanja kot seštevek bivalnih prostorov in katero stopnjo DDV bo zato obračunal.
- Ali je cena v pogodbi navedena z DDV ali brez njega.
Kaj velja, če se je v stanovanje nekdo že vselil
Če je stanovanje nekdo že uporabljal, šteje čas od začetka prve uporabe ali prve vselitve. Dokler ne mineta dve leti, prodajalec, ki je davčni zavezanec, še obračuna DDV. Ko dve leti mineta, je prodaja oproščena DDV (44. člen ZDDV-1, 7. točka), zato velja davek na promet nepremičnin 2 odstotka (4. in 9. člen ZDPN-2). Vprašaj prodajalca, kdaj se je v stanovanje prvi vselil kdo drug.
Če stanovanje kupuješ, preden je zgrajeno, preberi še, kako se zaščitiš pri nakupu stanovanja v gradnji.