Zakaj preverjanje sodi pred aro

Ara je znesek, ki ga plačaš prodajalcu v znamenje, da je pogodba sklenjena. Obligacijski zakonik o njej pove štiri stvari, ki te zadevajo:

  • Pogodba velja za sklenjeno, ko je ara dana, razen če se dogovorita drugače (64. člen OZ, 1. odstavek).
  • Od pogodbe ne moreš odstopiti samo s tem, da prodajalcu pustiš aro. Tudi prodajalec ne more odstopiti samo s tem, da ti vrne dvojno aro. Tudi to velja, če se ne dogovorita drugače (64. člen OZ, 3. odstavek).
  • Če je za neizpolnitev odgovorna tvoja stran, lahko prodajalec izbira: aro obdrži, ali pa zahteva, da pogodbo izpolniš, in povračilo škode (65. člen OZ, 1. odstavek).
  • Če je odgovoren prodajalec, lahko ti izbiraš: izpolnitev pogodbe, povračilo škode in vrnitev are, ali vrnitev dvojne are (65. člen OZ, 2. odstavek).

Geodetska uprava v svojem vodiču za kupce opozarja, da kupci vse pogosteje ponujajo aro že na prvem ogledu, da bi si stanovanje rezervirali. Vodič to označi za tvegano, ker na prvem ogledu ne moreš ugotoviti vseh dejstev o stanovanju (Na kaj kupec ne sme pozabiti, e-prostor.gov.si). Spodnji koraki so zato v vrstnem redu, v katerem jih narediš pred plačilom.

1. V zemljiški knjigi preveri lastnika in bremena

Zemljiška knjiga je javna knjiga, v katero se vpisujejo pravice na nepremičninah (Sodstvo RS, Zemljiška knjiga). Vpogled narediš na portalu e-Sodstvo (esodisce.si), do katerega vodi ta stran. Kdor pošteno ravna in se zanese na podatke v zemljiški knjigi, po pojasnilu sodišča ne sme trpeti škodljivih posledic. Zato je izpis iz zemljiške knjige prvi dokument, ki ga pogledaš.

Na izpisu preveri:

  1. Ali je kot lastnik vpisana oseba, ki ti stanovanje prodaja. Če je lastnikov več, morajo biti vsi na pogodbi, ali pa preveri predkupno pravico (korak 3).
  2. Ali je vpisana hipoteka. Hipoteka je pravica banke ali drugega upnika, da se poplača iz stanovanja, če dolg ni vrnjen. Vpisujejo se tudi služnosti (pravica nekoga drugega, da stanovanje ali zemljišče uporablja na določen način), stvarna bremena in stavbna pravica (13. člen ZZK-1, 1. odstavek).
  3. Ali je vpisana najemna ali zakupna pravica ali pogodbena predkupna ali odkupna pravica (13. člen ZZK-1, 2. odstavek). Če je, vprašaj prodajalca, kdo je najemnik in do kdaj velja najem.
  4. Ali so vpisane zaznambe. Zaznamba spora pomeni, da je glede stanovanja vložena tožba. Zaznamba izvršbe pomeni, da je sodišče dovolilo izvršbo na stanovanje. Vpisuje se tudi zaznamba stečaja lastnika (22. člen ZZK-1).

Če vidiš zaznambo spora ali izvršbe, are ne plačaj, dokler ti prodajalec pisno ne pojasni, kako bo zadeva rešena. Če je vpisana hipoteka, se pred aro dogovori, da bo del kupnine šel neposredno upniku in da prodajalec priskrbi izbrisno pobotnico. Kako se izpisek bere vrstico za vrstico, piše v članku o vpogledu v zemljiško knjigo.

2. Primerjaj stanovanje z uradnimi podatki o stavbi

Na portalu e-prostor Geodetske uprave so javno dostopni podatki zemljiškega katastra (evidenca parcel) in katastra stavb (evidenca stavb in njihovih delov), s slikami in opisi. Tam so tudi podatki o dejanskih cenah, doseženih pri prodajah.

Pri tem koraku preveri:

  • ali se površina stanovanja v katastru stavb ujema s površino v oglasu,
  • ali je stanovanje v katastru vpisano kot samostojen del stavbe, z lastno številko,
  • ali se cena ujema s cenami podobnih stanovanj v isti soseski, ki so bila res prodana.

Če se podatki ne ujemajo, vprašaj prodajalca, zakaj. Razlika v površini ali v številu prostorov pogosto pomeni prizidavo ali predelavo. Takrat preveri še gradbeno in uporabno dovoljenje. Za hišo ali pritlično stanovanje preveri tudi, ali je naslov na poplavnem območju.

3. Ugotovi, ali ima kdo predkupno pravico

Predkupna pravica pomeni, da ima nekdo pravico kupiti nepremičnino pred tabo, pod enakimi pogoji.

  • Če je stanovanje v solastnini, lahko vsak solastnik svoj delež prodaja brez soglasja drugih, a imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico (66. člen SPZ, 3. odstavek).
  • Če ima stavba dva ali več etažnih lastnikov in največ pet posameznih delov, imajo pri prodaji stanovanja predkupno pravico drugi etažni lastniki. Takrat je treba pridobiti njihovo izjavo, ali pravico uveljavljajo (vodič e-prostor).

Če predkupna pravica obstaja, se s prodajalcem dogovori, da ti aro vrne, če jo kdo uveljavi. Še bolje: aro plačaj šele, ko imaš pisne izjave.

4. Pri upravniku vprašaj za rezervni sklad

Če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo lastniki določiti upravnika. Vodič Geodetske uprave svetuje, da pred nakupom pri upravniku preveriš, koliko denarja je v rezervnem skladu (vodič e-prostor). Rezervni sklad je denar, ki ga etažni lastniki zbirajo za popravila skupnih delov stavbe. Vprašaj tudi, katera popravila so že dogovorjena, ker vplivajo na to, koliko boš po nakupu še plačal v rezervni sklad ali za popravila.

5. Zahtevaj energetsko izkaznico

Prodajalec ti mora energetsko izkaznico predložiti najpozneje pred sklenitvijo pogodbe. Namesto izkaznice za stanovanje lahko predloži izkaznico za celotno stavbo (31. člen ZURE, 2. odstavek). Izkaznica velja deset let (30. člen ZURE, 3. odstavek). Za lastnika, ki kupcu pred sklenitvijo pogodbe ne predloži veljavne izkaznice, je predpisana globa 300 evrov (Energetika portal).

Ker je z aro pogodba lahko že sklenjena, izkaznico zahtevaj pred aro. Kaj pomenijo razredi in številke na njej, piše v članku o energetski izkaznici.

6. Če prodaja agencija, zahtevaj njeno pisno opozorilo

Nepremičninska agencija mora pred sklenitvijo pogodbe, pri kateri posreduje, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine. Obe stranki mora jasno in pisno opozoriti na pravne ali stvarne napake, ki jih najde (23. člen ZNPosr, 1. odstavek). Svojemu naročitelju mora pojasniti tudi davke, stroške notarja in vpisa v zemljiško knjigo ter tveganja zaradi neurejenega zemljiškoknjižnega stanja ali pravic tretjih (17. člen ZNPosr, 1. odstavek). Agencija mora imeti zavarovano odgovornost za škodo najmanj 150.000 evrov za posamezen primer in 350.000 evrov za vse primere v enem letu (6. člen ZNPosr, 1. odstavek).

Pisno opozorilo zahtevaj, preden plačaš aro. Če agencija napiše, da napak ni, in se pozneje pokaže, da so bile vpisane v zemljiški knjigi, imaš dokument, na katerega se lahko skliceš.

7. Vedi, kaj pride po ari

Ko je ara plačana, sledita pogodba in notar. Davek na promet nepremičnin plača prodajalec (5. člen ZDPN-2), znaša 2 odstotka od davčne osnove (9. člen ZDPN-2). Notar brez dokaza o plačanem davku ali o tem, da davka ni treba plačati, ne sme overiti podpisov na pogodbi (15. člen ZDPN-2). Roke in primer izračuna najdeš v članku o davku na promet nepremičnin.

Kaj zapisati v dogovor o ari

Pravila iz 64. člena OZ veljajo, če se ne dogovorita drugače. Zato imaš prostor, da v pisni dogovor o ari zapišeš svoje pogoje:

  • točen znesek are in da se všteje v kupnino (zakon določa, da se ara ob izpolnitvi pogodbe vrne ali všteje, 64. člen OZ, 2. odstavek),
  • da ti prodajalec aro vrne, če v zemljiški knjigi pred podpisom pogodbe ugotoviš breme ali zaznambo, ki ti je ni povedal,
  • da ti aro vrne, če kdo uveljavi predkupno pravico,
  • rok, do katerega podpišeta pogodbo.

Pazi tudi na višino are. Sodišče lahko na zahtevo stranke pretirano veliko aro zmanjša (65. člen OZ, 4. odstavek), a do tega pride šele v sodnem postopku. Manjša ara pomeni manjše tveganje že od začetka.

Preden se s prodajalcem dogovoriš za znesek, preberi, kako deluje ara pri nakupu nepremičnine in kaj se z njo zgodi v posameznih primerih.