Kdaj ta zakon velja zate

Zakon velja za prodajne pogodbe, s katerimi investitor ali vmesni kupec proda enostanovanjsko hišo ali posamezno stanovanje v stavbi z več stanovanji kupcu, ki je končni kupec in potrošnik (4. člen ZVKSES). Investitor je podjetje, ki gradi in prodaja. Vmesni kupec je nekdo, ki je stanovanje kupil od investitorja, da ga proda naprej. Če stanovanje kupuješ zase, si končni kupec.

Pravila o zavarovanju denarja obstajajo z enim namenom: da te zaščitijo, če investitor ali vmesni kupec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali iz drugih razlogov ne izpolni obveznosti do tebe (1. člen ZVKSES).

Koliko are lahko plačaš ob podpisu

Ara je znesek, ki ga plačaš ob podpisu pogodbe kot znak, da je pogodba sklenjena. Pri nakupu od investitorja ara ne sme presegati 10 odstotkov kupnine (11. člen ZVKSES). Pri stanovanju za 300.000 evrov je to največ 30.000 evrov. Ara se všteje v kupnino in šteje za prvi obrok (11. člen ZVKSES).

Če pogodba zahteva več kot 10 odstotkov are, to prodajalcu pokaži in zahtevaj popravek, preden podpišeš. Splošno o ari piše članek ara pri nakupu nepremičnine.

Kdaj moraš plačati ostale obroke

Po zakonu ne dolguješ nobenega obroka kupnine, dokler nista izpolnjena dva pogoja (12. člen ZVKSES):

  1. izpolnjeni so pogoji, da se lastništvo stanovanja vpiše v zemljiško knjigo nate;
  2. prodajalec ti lahko izroči stanovanje z lastnostmi, ki jih določa pogodba.

To pravilo ne velja za aro (12. člen ZVKSES). Aro torej lahko plačaš že ob podpisu. Kaj pomeni vpis v zemljiško knjigo in kako ga preveriš, piše v članku zemljiška knjiga pred nakupom.

Kako te morajo zavarovati, če plačuješ prej

Če investitor želi obroke med gradnjo, se s prodajalcem lahko dogovoriš, da plačuješ prej, a samo če ti prodajalec zagotovi eno od teh zavarovanj (13. člen ZVKSES):

  1. bančno garancijo v tvojo korist;
  2. skrbniški račun na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa;
  3. poroštvo zavarovalnice z enako vsebino kot bančna garancija.

Prodajalec lahko zavarovanja tudi kombinira (13. člen ZVKSES). Če v pogodbi piše, da plačuješ obroke med gradnjo, v njej pa ni nobenega od teh treh zavarovanj, obroka ne plačaj, dokler prodajalec zavarovanja ne zagotovi.

Bančna garancija

Bančna garancija je pisna obveza banke, da ti vrne denar, če prodajalec ne izpolni pogodbe. Za vsak obrok, ki ga plačaš vnaprej, mora biti garancija enaka znesku tega obroka. Veljati mora najmanj šest mesecev dlje od roka za izročitev stanovanja, ki ga določa pogodba (37. člen ZVKSES).

Ko dobiš garancijo, preveri dve stvari. Znesek na garanciji mora biti enak obroku, ki ga plačaš. Datum veljavnosti mora biti vsaj šest mesecev po roku izročitve iz pogodbe. Če je rok izročitve na primer 31. marca, mora garancija veljati vsaj do 30. septembra.

Skrbniški račun

Skrbniški račun je poseben račun, na katerega plačuješ kupnino in s katerega prodajalec dobi denar šele po pravilih zakona. Vodita ga lahko samo banka ali hranilnica z dovoljenjem Banke Slovenije za skrbniške storitve in notar, ki je vpisan v register skrbniških notarjev. Register skrbniških notarjev vodi Notarska zbornica Slovenije. Oba registra sta javna (41. člen ZVKSES).

Denar na notarjevem skrbniškem računu je denar strank, ne notarjevo premoženje (notar-z.si, Hramba listin in denarja). Preden plačaš, vprašaj prodajalca, katera banka in kateri notar vodita skrbniški račun, in preveri, ali sta vpisana v javni register.

Kaj dobiš ob prevzemu stanovanja

Ob izročitvi stanovanja ti mora prodajalec dati nepreklicno bančno garancijo za odpravo skritih napak. Skrita napaka je napaka, ki je ob prevzemu ne vidiš in se pokaže pozneje. Garancija mora znašati 5 odstotkov kupnine in veljati najmanj 26 mesecev od dneva, ko je bilo izdano uporabno dovoljenje (26. člen ZVKSES). Pri stanovanju za 300.000 evrov je to 15.000 evrov.

Če ti prodajalec ob izročitvi te garancije ne da, lahko zadržiš plačilo 5 odstotkov kupnine, dokler je ne dobiš (15. člen ZVKSES). Kako preveriš uporabno dovoljenje, piše v članku gradbeno in uporabno dovoljenje.

Kdaj lahko od pogodbe odstopiš

Zakon ti daje pravico, da odstopiš od prodajne pogodbe v treh primerih:

  1. gradnja je ustavljena, na primer ker je izvajalec del prenehal delati, ker mu prodajalec ni plačal (65. in 66. člen ZVKSES);
  2. nad prodajalcem se je začel postopek prisilne poravnave (67. člen ZVKSES);
  3. nad prodajalcem se je začel stečajni postopek (68. člen ZVKSES).

Kaj preveri v pogodbi, preden podpišeš

  1. Ara ni višja od 10 odstotkov kupnine (11. člen ZVKSES).
  2. Pri vsakem obroku pred vpisom lastništva piše, katero zavarovanje ga pokriva: bančna garancija, skrbniški račun ali poroštvo zavarovalnice.
  3. Pri bančni garanciji sta znesek in rok veljavnosti takšna, kot zahteva 37. člen ZVKSES.
  4. Pri skrbniškem računu sta navedena skrbniška banka in skrbniški notar.
  5. Pogodba določa garancijo za skrite napake v višini 5 odstotkov kupnine ob izročitvi (26. člen ZVKSES).

Kako se pri novogradnji obračuna davek, piše v članku DDV pri nakupu novogradnje.

Naslednji korak

Shrani stanovanje v aplikaciji mojanepremicnina.si in si k njemu zapiši, katero zavarovanje ponuja investitor in do kdaj velja, da ob vsakem obroku preveriš, ali je zavarovanje že tu.