Kaj notar pri nakupu naredi

Overitev podpisa pomeni, da notar potrdi, da se je oseba na listino res podpisala sama (Notarska zbornica Slovenije, Overitve). Listina je vsak pisni dokument, v tem primeru pogodba.

Podpis osebe, ki svojo pravico v zemljiški knjigi prenaša na drugega, lahko na zasebni listini overi samo notar (64. člen Zakona o notariatu, peti odstavek). Pri nakupu je ta oseba prodajalec, listina pa zemljiškoknjižno dovolilo. Zemljiškoknjižno dovolilo je izjava prodajalca, da se sme lastninska pravica vpisati na tvoje ime.

Notar podpisa ne sme overiti, dokler nima dokaza, da je davek na promet nepremičnin plačan ali da ga ni treba plačati (15. člen ZDPN-2). Kdo davek plača in v katerih rokih, preberi v članku Kdo plača davek na promet nepremičnin in kdaj.

Česa notar pri overitvi ne preveri

Pri overitvi notar prebere pogodbo le toliko, da izpolni svoj vpisnik overitev. Za vsebino pogodbe ni odgovoren in ne ugotavlja, ali stranke posel sploh smejo skleniti (64. člen ZN, osmi odstavek). Vsebino mora upoštevati samo, kadar predpis overitev veže na določen pogoj (64. člen ZN, deveti odstavek). Pri prodajni pogodbi je tak pogoj plačan davek na promet nepremičnin.

To pomeni: če je v pogodbi napačna parcela, manjka rok za izročitev ključev ali je na stanovanju vpisana hipoteka, ki je pogodba ne omenja, te napake overitev ne odkrije.

Preden notar overi podpis lastnika na pogodbi, s katero se nepremičnina prodaja, mora navzoče opozoriti, da je za vsebino odgovoren le, če pogodbo sestavi v obliki notarskega zapisa (64. člen ZN, šesti odstavek). Notarski zapis je pogodba, ki jo napiše notar sam. Takrat za njeno vsebino odgovarja on. Če želiš, da pogodbo napiše notar, ga pred tem vprašaj za ceno. Tudi ta je po tarifi odvisna od vrednosti nepremičnine.

Koliko stane overitev podpisa

Cene notarskih storitev določa Notarska tarifa. Zneski so v Prilogi 1, ki je na pisrs.si priložena kot datoteka, objavljena pa je v Uradnem listu RS, št. 59/19. Za overitev podpisa na prodajni, darilni ali menjalni pogodbi velja tarifna številka 8. Osnova je vrednost nepremičnine:

  • do 4.590 evrov: 6 evrov
  • od 4.590 do 20.655 evrov: 16 evrov
  • od 20.655 do 68.850 evrov: 26 evrov
  • od 68.850 do 150.000 evrov: 52 evrov
  • nad 150.000 evrov: za vsakih nadaljnjih 50.000 evrov še 11 evrov, skupaj največ 114 evrov

Vir za vse zneske je Notarska tarifa, Priloga 1, tarifna številka 8, prvi in drugi odstavek. Primer: pri ceni 250.000 evrov je to 100.000 evrov nad mejo, torej dvakrat 11 evrov. Overitev stane 52 + 22 = 74 evrov.

K temu lahko pridejo še trije zneski iz iste tarife:

  • Če notar overi podpise več oseb na isti listini hkrati, na primer dveh solastnikov, ki prodajata skupaj, se za drugi in vsak naslednji podpis plača polovica pristojbine (tarifna številka 8, osmi odstavek).
  • Če notar v pogodbi navede opozorilo iz šestega odstavka 64. člena ZN, se pristojbina za overitev poviša za največ 16 evrov (tarifna številka 8, sedmi odstavek). To je opozorilo, da je notar za vsebino odgovoren le pri notarskem zapisu, o katerem piše zgoraj. Zato na računu lahko pričakuješ tudi ta znesek.
  • Če notar sestavi zemljiškoknjižni predlog, to je vlogo, s katero se na sodišču predlaga vpis novega lastnika, stane to 42 evrov. Če se z istim predlogom oblikuje etažna lastnina, stane 68 evrov (tarifna številka 13, prvi odstavek).

Pri stanovanju za 250.000 evrov je vsota po tarifi torej največ 74 + 16 + 42 = 132 evrov. Končni račun je lahko drugačen, zato notarja pred obiskom vprašaj za znesek z vsemi dajatvami. Izvleček pristojbin mora biti vidno izobešen v vsaki notarski pisarni (1. člen Notarske tarife, četrti odstavek), tako da ceno lahko preveriš na mestu.

Kdor je v hudi premoženjski stiski, lahko notarja prosi za nižjo pristojbino. Notar jo zniža ali izjemoma odpusti, a samo, če pri poslu ni udeležena druga oseba, ki plačilo zmore (11. člen Notarske tarife, prvi odstavek). Pri nakupu sta udeležena vsaj kupec in prodajalec, zato znižanje dobiš le, če plačila ne zmore nihče od njiju.

Zakaj kupnino nakažeš na notarjev fiduciarni račun

Pogodbo s prodajalcem podpišeš prej, kot notar lahko overi njegov podpis. Notar podpisa ne sme overiti, dokler nima dokaza, da je davek na promet nepremičnin plačan ali da ga ni treba plačati (15. člen ZDPN-2). Če bi kupnino v tem času plačal neposredno prodajalcu, bi imel on denar, ti pa še ne njegovega overjenega podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu.

Fiduciarni račun je transakcijski račun, ki ga imetnik odpre v svojem imenu, a za račun drugih oseb (14. člen ZPlaSSIED, prvi odstavek). Banka ga lahko odpre notarju, pa tudi odvetniku in nekaterim drugim (14. člen ZPlaSSIED, drugi odstavek). Za kupca so pomembna dva stavka istega člena:

  • Denar na fiduciarnem računu se šteje za premoženje oseb, za katere ga imetnik hrani, ne za premoženje notarja.
  • Notarjevi upniki tega denarja ne morejo zarubiti, tudi v njegovem stečaju ne (14. člen ZPlaSSIED, tretji odstavek).

Tvoj denar je torej varen pred notarjevimi dolgovi, prodajalec pa ga še nima. Notarja vprašaj tudi, koliko stane hramba kupnine, ker ta znesek ni del overitve podpisa.

Kaj preveriš sam, preden greš k notarju

Ker notar pri overitvi ne preverja, ali prodajalec sme prodati in ali je stanovanje bremen prosto, to preveriš sam v zemljiški knjigi. Kako to narediš in kaj pomeni posamezen vpis, preberi v članku Kako pred nakupom pogledaš v zemljiško knjigo.