Kje in kako vpogledaš v zemljiško knjigo
Zemljiška knjiga je javna knjiga, v katero se vpisujejo pravice na nepremičninah in pravna dejstva v zvezi z njimi (1. člen Zakona o zemljiški knjigi, ZZK-1). Vodijo jo okrajna sodišča (Sodstvo RS, Zemljiška knjiga). Vsi vpisi v njej so javni (4. člen ZZK-1), zato lahko pogledaš vsako nepremičnino, tudi če še nisi njen lastnik.
Vpogled imaš prek spletnega portala e-ZK, do katerega prideš s strani sodišč o zemljiški knjigi. Zakon določa, da mora biti vsakomur omogočen brezplačen dostop do dveh izpisov (198. člen ZZK-1):
- redni izpis: kar je vpisano danes;
- zgodovinski izpis: kar je bilo vpisano prej in je bilo pozneje izbrisano ali spremenjeno.
Oba si lahko natisneš ali shraniš. Če potrebuješ overjeni izpis, torej izpis na papirju, ki ga potrdi sodišče ali notar, ga dobiš na katerem koli zemljiškoknjižnem sodišču ali pri katerem koli notarju. Ta je plačljiv (198. člen ZZK-1); znesek preveri pri sodišču ali notarju, preden ga naročiš.
Na izpisu so podatki o fizičnih osebah, a zadnjih šest številk njihove EMŠO je prikritih (198. člen ZZK-1). Ime lastnika zato primerjaš z osebnim dokumentom prodajalca, ko se srečata.
Kaj pogledaš na izpisu
Na izpisu najprej preveri, kdo je vpisan kot lastnik. To mora biti oseba, ki ti nepremičnino prodaja. Če je lastnikov več, na primer zakonca ali dediči, preveri, da so v pogodbi kot prodajalci navedeni vsi vpisani lastniki. Če na izpisu piše drugo ime kot v oglasu, vprašaj, zakaj, preden greš naprej.
Potem preveri, kaj je vpisano na nepremičnino poleg lastništva. V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne pravice: lastninska pravica, hipoteka, služnost, stvarno breme in stavbna pravica. Vpisujejo se tudi nekatere pravice iz pogodb, na primer prepoved odtujitve ali obremenitve, najem ter predkupna ali odkupna pravica (13. člen ZZK-1). Hipoteka pomeni, da nepremičnina zavaruje dolg, navadno prodajalčev kredit. Pri hipoteki mora biti vpisano, kolikšna je glavnica dolga in v kateri valuti, kdaj dolg zapade in obrestna mera, če obresti tečejo že pred tem (16. člen ZZK-1). Tako na izpisu vidiš, kolikšen dolg je zavarovan z nepremičnino, ki jo kupuješ. Poskrbi, da v pogodbi piše, kdaj in kako bo hipoteka izbrisana.
Za vsak drug vpis, na primer služnost, prepoved odtujitve, najem ali predkupno pravico, vprašaj prodajalca, kaj pomeni in ali ostane tudi po prodaji. Odgovor naj bo zapisan v pogodbi.
V zgodovinskem izpisu vidiš, kaj je bilo vpisano prej. Če je bila nepremičnina v zadnjem času večkrat prodana ali je imela zapovrstjo več hipotek, vprašaj prodajalca, zakaj.
Zakaj se lahko zaneseš na to, kar piše
Zakon ščiti tistega, ki pošteno ravna in se zanese na podatke v zemljiški knjigi: zaradi tega zaupanja ne sme trpeti škode (8. člen ZZK-1). Ta zaščita velja za to, kar je vpisano. Če kupiš od osebe, ki je vpisana kot lastnik, in ne veš za nobeno težavo, te zakon ščiti.
Velja pa tudi obratno. Ko sodišče vpiše prejem predloga za vpis, se šteje, da je ta pravica vsakomur znana od začetka uradnih ur naslednjega delovnega dne. Od takrat se nihče ne more sklicevati, da zanjo ni vedel (6. člen ZZK-1). To velja tudi zate: če izpisa ne pogledaš, se ne moreš izgovarjati, da za vpis ne veš.
Kaj je plomba in zakaj je past
Poleg končnih vpisov pozna zakon dva pomožna vpisa: plombo in poočitev (28. člen ZZK-1). Plomba javno pokaže, da je za nepremičnino začet zemljiškoknjižni postopek, v katerem sodišče o vpisu še ni pravnomočno odločilo (134. člen ZZK-1). Povedano preprosto: nekdo je vložil predlog, da se nekaj vpiše, sodišče pa o tem še ni odločilo.
Plombo sodišče vpiše samo, takoj ko prejme predlog ali listino. Na rednem izpisu mora biti vidna najpozneje do začetka uradnih ur naslednjega delovnega dne po dnevu, ko se je postopek začel (135. člen ZZK-1).
Plomba je past zato, ker ima nov vpis učinek od trenutka, ko je sodišče prejelo predlog zanj (5. člen ZZK-1). Po tem trenutku se določi tudi vrstni red pridobitve stvarne pravice, na primer lastninske pravice ali hipoteke (10. člen ZZK-1). Če je nekdo včeraj vložil predlog za vpis hipoteke ali prodaje nekomu drugemu, ta predlog stoji pred tvojim, čeprav vpis še ni končan. Pravica iz plombe je lahko močnejša od tvoje.
Če na izpisu vidiš plombo, naredi tole:
- Ne podpiši in ne plačaj, dokler ne veš, kaj je predmet postopka.
- Vprašaj prodajalca, kateri predlog je bil vložen in kdo ga je vložil. Zahtevaj kopijo.
- Če gre za predlog, ki ga ne pričakuješ, na primer za novo hipoteko ali prodajo, se posvetuj z notarjem ali odvetnikom, preden greš naprej.
Plomba, ki je nastala zaradi tvoje lastne pogodbe, ko jo po plačilu vložijo za vpis tvojega lastništva, je v redu. To je znak, da tvoj postopek teče.
Zakaj izpis pogledaš dvakrat
Izpis je slika stanja na dan, ko ga natisneš. Ker ima vsak nov predlog učinek od trenutka, ko ga sodišče prejme (5. člen ZZK-1), in se plomba na izpisu pokaže najpozneje naslednji delovni dan (135. člen ZZK-1), je lahko izpis od pred nekaj dni že zastarel.
Zato ga vzemi dvakrat:
- Preden podpišeš pogodbo ali plačaš aro. Tako veš, kdo je lastnik in kaj je vpisano, in to zapišeš v pogodbo. Kaj se zgodi z aro, če nakup pade, preberi v članku o ari pri nakupu nepremičnine.
- Na dan plačila kupnine, tik preden nakažeš denar. Primerjaj ga s prvim izpisom. Če je nov samo tisto, kar pričakuješ, na primer izbris hipoteke, ki ga je obljubil prodajalec, plačaj. Če je nova plomba ali nov vpis, ki ga ne poznaš, ne plačaj, dokler ne veš, kaj je.
Oba izpisa shrani. Če se kasneje pojavi spor, imaš dokaz, kaj je bilo vpisano ob podpisu in ob plačilu.
Zemljiška knjiga je le en del preverjanja. Kaj še pogledati pred podpisom, na primer dovoljenja, energetsko izkaznico in poplavno območje, je zbrano v članku kaj preveriti pred nakupom stanovanja. Kdaj in za koliko notar overi podpis na pogodbi, pa v članku o overitvi kupoprodajne pogodbe pri notarju.