Kaj pomeni, ko plačaš aro

Ara je znesek, ki ga ob sklenitvi pogodbe ena stranka da drugi kot znamenje, da je pogodba sklenjena. Po 64. členu Obligacijskega zakonika (OZ) se šteje, da je pogodba sklenjena v trenutku, ko je ara dana, razen če sta se dogovorila drugače. Ko plačaš aro, si torej že vezan na nakup.

Ko se nakup izpelje, se mora ara vrniti ali všteti v kupnino (64. člen OZ). V pogodbo zapišita, da se ara všteje v kupnino. Tako ob plačilu kupnine nakažeš samo še razliko.

Koliko are je običajno

Pri nakupu rabljenega stanovanja od zasebnika noben zakon ne predpisuje odstotka ali najvišjega zneska are. Edina meja v zakonu je ta, da sodišče na zahtevo zainteresirane stranke lahko zmanjša pretirano veliko aro (65. člen OZ). Odstotki, ki jih navajajo spletne strani agencij, so njihova praksa, ne pravilo. Izjema je nakup novega stanovanja ali hiše od investitorja: tam ara ne sme presegati 10 odstotkov kupnine in se šteje za prvi obrok kupnine (11. člen ZVKSES); več o tem piše članek nakup stanovanja v gradnji.

Višino are zato presodi sam. Vprašaj se, ali bi ta znesek lahko izgubil, če nakupa ne bi mogel izpeljati, na primer ker ti banka ne odobri kredita. Manjša ara pomeni manjše tveganje zate, prodajalec pa jo lahko vzame kot znak, da nakupa ne jemlješ resno. O znesku se pogajaj pred podpisom, ne potem.

Kdaj aro izgubiš

Če je za to, da pogodba ni izpolnjena, odgovoren tisti, ki je aro dal, torej ti, lahko prodajalec izbira med dvema možnostma (65. člen OZ):

  • zahteva, da nakup izpelješ, če je to še mogoče, in da mu povrneš škodo; aro pri tem všteje v odškodnino ali ti jo vrne;
  • obdrži aro in se s tem zadovolji.

Kadar prodajalec zahteva izpolnitev pogodbe, ima vedno tudi pravico do povrnitve škode, ki mu je nastala zaradi zamude (65. člen OZ).

To pomeni, da ara ni nujno največ, kar lahko izgubiš. Če ni dogovorjeno drugače, od pogodbe ne moreš odstopiti tako, da prodajalcu preprosto pustiš aro (64. člen OZ). Prodajalec lahko še vedno zahteva, da nakup izpelješ.

Če si pogodbo izpolnil samo delno, na primer plačal del kupnine, prodajalec are ne sme obdržati. Lahko zahteva ostanek plačila in škodo zaradi zamude ali pa škodo zaradi nepopolne izpolnitve; v obeh primerih se ara všteje v odškodnino (66. člen OZ).

Če v pogodbi ne piše, kaj se z aro zgodi, ko banka kredita ne odobri, se lahko s prodajalcem spreta o tem, ali si za neizpolnitev odgovoren ti. Zato ta primer zapišita v pogodbo: da se ara vrne, če kredit ni odobren do določenega dne.

Kdaj dobiš nazaj dvojno aro

Če je za neizpolnitev odgovoren prodajalec, ki je aro prejel, lahko ti izbiraš med tremi možnostmi (65. člen OZ):

  • zahtevaš, da prodajalec pogodbo izpolni, če je to še mogoče;
  • zahtevaš povrnitev škode in vrnitev are;
  • zahtevaš vrnitev dvojne are.

Če zahtevaš izpolnitev, imaš vedno tudi pravico do povrnitve škode zaradi zamude (65. člen OZ). Tudi prodajalec, če ni dogovorjeno drugače, ne more odstopiti od pogodbe tako, da ti vrne dvojno aro (64. člen OZ). Izbira je tvoja.

Ara s pravico do odstopa

S prodajalcem se lahko dogovorita, da ima eden ali vsak od vaju pravico odstopiti od pogodbe, če plača odstopnino (67. člen OZ). Odstopnina je znesek, s katerim si kupiš pravico, da od pogodbe odstopiš.

Če sta pravico do odstopa dogovorila skupaj z aro, velja ara za odstopnino in lahko vsak od vaju odstopi od pogodbe (68. člen OZ). Če odstopiš ti, aro izgubiš. Če odstopi prodajalec, ti mora vrniti dvojni znesek.

Preberi, kaj v pogodbi piše. Če pravica do odstopa ni zapisana, ne ti ne prodajalec ne moreta odstopiti samo s tem, da pustita ali vrneta aro. Če je zapisana, lahko prodajalec odstopi, ko dobi višjo ponudbo, in ti vrne dvojno aro.

Ara in predpogodba

Aro pogosto plačaš ob predpogodbi. Predpogodba je pogodba, s katero se zavežeta, da bosta pozneje sklenila glavno, kupoprodajno pogodbo (33. člen OZ). Veže samo, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe: katera nepremičnina, kakšna cena, kdo sta stranki.

Če prodajalec glavne pogodbe noče podpisati, lahko sodišču predlagaš, naj mu naloži, da jo podpiše v roku, ki ga določi sodišče. To moraš zahtevati v šestih mesecih od izteka roka, ki sta ga določila za sklenitev glavne pogodbe. Če roka nista določila, teče šest mesecev od dneva, ko bi glede na posel pogodba morala biti sklenjena (33. člen OZ). V predpogodbo zato vedno zapišita datum, do katerega podpišeta glavno pogodbo.

Kako aro zavaruješ

  1. Aro plačaj samo na podlagi pisne pogodbe. V njej naj piše znesek are, da se všteje v kupnino, ali je dogovorjena pravica do odstopa in kdaj se ara vrne, na primer če banka ne odobri kredita.
  2. Pred plačilom preveri, ali je oseba, ki ji plačuješ, res lastnik. Kako to narediš, piše v članku o vpogledu v zemljiško knjigo.
  3. Aro lahko nakažeš na hrambni račun notarja. Po podatkih Notarske zbornice Slovenije je denar na tem računu denar strank in ne premoženje notarja. Ločen je od notarjevih računov. Če gre notar v stečaj ali umre, ta denar ne spada v njegovo premoženje, in upniki notarja ga ne morejo zaseči. Kdaj notar denar izplača prodajalcu in kdaj ti ga vrne, določita v notarskem zapisu, ki ga podpišeta pri notarju. Koliko stane notarjeva hramba, preveri pri notarju; kaj še plačaš notarju, preberi v članku o overitvi kupoprodajne pogodbe.
  4. Če pri nakupu posreduje nepremičninska družba, lahko denar hrani samo, če ima z banko sklenjeno pogodbo o vodenju fiduciarnega računa in če jo za to pisno pooblastiš (6. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju). Fiduciarni račun je poseben bančni račun, na katerem agencija hrani denar strank. Pred plačilom vprašaj, na kateri račun plačuješ, in zahtevaj pooblastilo v pisni obliki.

Kaj še preveriti, preden podpišeš predpogodbo in plačaš aro, piše v članku kaj preveriti pred nakupom stanovanja.

Iz moje izkušnje in iz prakse mojega partnerja, ki je nepremičninski posrednik od leta 2008: ara je v praksi navadno 10 odstotkov kupnine ali manj. To ni pravilo iz zakona, ampak navada na trgu.