Kaj je gradbeno in kaj uporabno dovoljenje

Gradbeno dovoljenje dovoli gradnjo. Uporabno dovoljenje je odločba, s katero se dovoljuje uporaba objekta (3. člen Gradbenega zakona (GZ-1), točka 38).

Za objekt, za katerega je bilo treba pridobiti gradbeno dovoljenje, moraš imeti tudi uporabno dovoljenje, preden ga začneš uporabljati. Izjema je nezahtevni objekt. Objekt je treba uporabljati v skladu z obema dovoljenjema (8. člen GZ-1). Za hišo, v kateri boš živel, potrebuješ torej obe.

Prosi prodajalca za dovoljenji in dokumentacijo

Lastnik objekta mora hraniti dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja, projektno dokumentacijo izvedenih del in dokazilo o zanesljivosti objekta, dokler objekt stoji (87. člen GZ-1). Projektna dokumentacija izvedenih del so načrti, ki kažejo, kako je bila hiša res zgrajena. Dokazilo o zanesljivosti je dokument, s katerim strokovnjaki potrdijo, da je objekt varen za uporabo.

Od prodajalca zahtevaj:

  1. kopijo gradbenega dovoljenja,
  2. kopijo uporabnega dovoljenja,
  3. projektno dokumentacijo izvedenih del,
  4. dokazilo o zanesljivosti objekta.

Če prodajalec teh dokumentov nima, naj jih pridobi, preden podpišeš pogodbo. Dokler jih ne vidiš, ne plačaj are in ne podpiši ničesar. Kaj pomeni ara in kdaj jo plačaš, piše v članku Ara pri nakupu nepremičnine.

Primerjaj hišo z načrti

Uporabno dovoljenje te varuje le za tisto, kar zajema. Če ima objekt uporabno dovoljenje, inšpektor ne sme izreči ukrepa zaradi nelegalnega ali neskladnega objekta za objekt in dela, ki so zajeta v uporabnem dovoljenju (88. člen GZ-1, drugi odstavek). Za prizidek, podstrešje ali garažo, ki so jih zgradili pozneje in jih dovoljenje ne zajema, ta zaščita ne velja.

Zato hišo obhodi z načrti v roki. Preveri:

  1. ali se število etaž ujema z načrti,
  2. ali ima hiša prizidek, zimski vrt ali garažo, ki jih v načrtih ni,
  3. ali je podstrešje ali klet predelano v bivalni prostor, ki ga načrti ne kažejo,
  4. ali se zunanje mere hiše ujemajo z načrti.

Vsako razliko zapiši in prodajalca vprašaj, s katerim dovoljenjem je bila zgrajena.

Pri novejši enostanovanjski hiši preveri še fasado. Investitor lahko uporabno dovoljenje dobi, preden je ovoj stavbe dokončan, a ga mora dokončati najpozneje v treh letih po izdaji uporabnega dovoljenja (80. člen GZ-1, peti odstavek). Ovoj stavbe so zunanje stene s fasado in streha. Če fasade ni, poglej datum na uporabnem dovoljenju in izračunaj, koliko časa še ostane.

Kdaj zakon šteje, da ima starejša hiša dovoljenje

Pri starejši hiši prodajalec dovoljenj morda nima. Zakon zato določa, kdaj šteje, da ju objekt ima (150. člen GZ-1, prvi odstavek). Med drugim:

  1. objekt, zgrajen pred 31. decembrom 1967, ima gradbeno in uporabno dovoljenje,
  2. enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. januarja 2003, ima gradbeno in uporabno dovoljenje.

To je domneva: zakon šteje, da dovoljenje obstaja, tudi če papirja ni. Lastnik lahko zahteva odločbo, ki domnevo potrdi. Zadostuje, da pogoje izkaže z verjetnostjo, pravice graditi pa mu ni treba izkazati (150. člen GZ-1, četrti in peti odstavek). Pri stari hiši prosi prodajalca, naj tako odločbo pridobi pred prodajo. Z njo imaš dokument namesto domneve.

Za enostanovanjske hiše velja še ena pot (149. člen GZ-1). Šteje se, da ima hiša uporabno dovoljenje, če je izpolnjeno vse troje:

  1. zgrajena je bila na podlagi gradbenega dovoljenja pred 1. junijem 2018, z morebitnimi dopustnimi manjšimi odstopanji,
  2. zanjo ni bil izrečen inšpekcijski ukrep,
  3. vpisana je v kataster nepremičnin.

Lastnik mora z izjavo pooblaščenega strokovnjaka izkazati, da je bila hiša zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem. Če se prodajalec sklicuje na to pot, zahtevaj to izjavo. Brez nje domneve ne more dokazati.

Kaj pomeni, če dovoljenja ni

Nelegalni objekt je objekt, zgrajen brez pravnomočnega oziroma dokončnega gradbenega dovoljenja ali v nasprotju s pogoji iz gradbenega dovoljenja, če ga gradbenotehnično ni mogoče uskladiti z dovoljenjem (3. člen GZ-1, točka 19). Za tak objekt ali njegov del pristojni inšpektor odredi, da se gradnja takoj ustavi in da se objekt v določenem roku odstrani na stroške inšpekcijskega zavezanca. Če odstranitev ni mogoča, se vzpostavi prejšnje stanje ali drugače sanira objekt (93. člen GZ-1, prvi odstavek).

Tudi če objekt ostane, stane. Investitor oziroma lastnik nelegalnega ali neskladnega objekta mora plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo (106. člen GZ-1, prvi odstavek). To je denarno nadomestilo za poseg v prostor. Znesek določi upravni organ v odločbi, ki jo izda v postopku legalizacije, v postopku izdaje gradbenega dovoljenja za že zgrajen objekt ali v postopku za dovoljenje za objekt daljšega obstoja (106. člen, tretji odstavek). Če hišo kupiš, kot lastnik plačaš ti.

Legalizacija je postopek, v katerem se uredi pravno stanje že zgrajenega objekta, ki je bil zgrajen brez gradbenega dovoljenja ali v nasprotju z njim (142. člen GZ-1, prvi odstavek). Ni vedno mogoča. Za objekt, zgrajen po 30. aprilu 2004, za katerega bi bilo treba pred gradnjo pridobiti okoljevarstveno ali naravovarstveno soglasje, pa ga niso, legalizacija ni mogoča (142. člen, drugi odstavek).

Uporaba objekta brez uporabnega dovoljenja je prekršek. Zakon kot prekršek investitorja določa, da uporablja ali dopusti uporabo objekta brez uporabnega dovoljenja ali v nasprotju z gradbenim oziroma uporabnim dovoljenjem (111. člen GZ-1, točka 5). Posameznik, ki stori ta prekršek kot investitor manj zahtevnega objekta, plača globo od 2.000 do 4.000 evrov (113. člen GZ-1, četrti odstavek).

Če dovoljenja ni, imaš tri možnosti: prodajalec pred prodajo uredi dovoljenje, ceno znižata za stroške legalizacije in nadomestila, ali od nakupa odstopiš. Če hišo kupiš brez dovoljenja, inšpekcijski ukrepi in nadomestilo po nakupu zadevajo tebe kot lastnika.

Kaj mora preveriti nepremičninska agencija

Če prodajo vodi nepremičninska agencija, mora pred sklenitvijo pogodbe preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine in obe pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne ali stvarne napake (23. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), prvi odstavek).

Agencijo vprašaj, katere dokumente o dovoljenjih je preverila, in zahtevaj, da ti to pisno potrdi. Kopije dovoljenj vseeno preglej sam, po korakih zgoraj. Dovoljenja so eno od preverjanj pred podpisom. Ostala so v članku Kaj preveriti pred nakupom stanovanja, lastništvo in bremena pa preveriš v zemljiški knjigi.

Naslednji korak

Shrani naslov hiše v aplikacijo. Ko bo preverjanje dovoljenj odprto, ti bo aplikacija za shranjeni naslov pokazala, kaj je o gradbenem in uporabnem dovoljenju mogoče najti v uradnih virih.